東京

不動産の鑑定評価とChatGPT、Bing、Bardの可能性 1

2023.06.26
東京

不動産の鑑定評価とChatGPT、Bing、Bardの可能性

－目次－
Ⅰ ChatGPT、Bing、Bardとは？
Ⅱ ChatGPT、Bing、Bardを試してみると
Ⅲ 不動産の鑑定評価におけるAIの可能性
今、最も注目されている人工知能（AI）を鑑定の現場でどのように生かせるのか検討を進めています。現在、私たちが簡単に取り扱える人工知能は、ChatGPT、Bing、Bard（現在はGemini）があります。
今回は、弊社におけるトライアル結果をご紹介してみたいとと思います。

Ⅰ ChatGPT、Bing、Bardとは？

各AIについて、簡単に整理してみました。
ご注意：本コラム執筆時点のものであり、各AIは日々改訂等されているので記載事項を保証するものではありません。

1. ChatGPTについて

【概要】
OpenAIによる対話型ＡＩ。
【バージョン、料金等】
無償版（GPT3）と有償版（GPT4）がある。無償版のGPT3は学習データが古く（2021年まで）、利用時間や高トラフィック時のパフォーマンスが制限されている。有償版のGPT4は月額＄20の利用料を要する。
APIKeyを取得し、HPに埋め込んだりExcelのアドインとして使用することも可。有償版の契約なしでもAPIを取得でき、トライアルとして5ドル分の料金が付与されるが、それ以上の使用にはクレカ登録のうえ使用料の支払いが必要。
料金の目安は1000トークンあたり0.002ドル（1文字1.2トークン）。
【利用方法】
https://openai.comにアクセスしアカウントを取得。メルアドとSMS認証のための携帯番号が必要。
【特徴】
検証時点では後述するBingに比べ応答が早くユニークな文章を生成するが、内容の正確性は劣る。現時点でAPIを利用可能なのはChatGPTのみ。
［ここがポイント：夜間は速度が低下します。商用利用もOKのようです。］

2. Bingについて

【概要】
マイクロソフトによる対話型AI。GPT4をベースとしており、現時点で新しいGPT4を無償で使えるのはBingのみ。
【バージョン、料金等】
料金は無償。EdgeにAIChat機能が搭載されており、非ログインユーザーは最大5ターンまでの会話が可能（ブラウザを再起動すれば何度でも利用できるが会話の継続性が損なわれる）。
会話制限を解除するにはサインインを要する。
Office365のアカウントでサインインできるが、この場合、5回目に「「今日の会話制限に達しました。チャットを長く続けるには、職場アカウントと個人用アカウントをリンクしてください。」と、別にマイクロソフトアカウントの取得を要する模様。
ChatGPT のようなAPIは提供されていないが、Word、ExcelとAIChat機能を統合したMicrosoft365Copilotを開発中であることがリリースされている。提供時期等は不詳。
【利用方法】
Edgeから利用。
【特徴】
応答にやや時間がかかるがGPT4をベースに検索機能と統合されており提供される情報の正確性が高い。回答の際に参照したサイトのurl一覧も提供されるため、回答内容の正誤の検証等が容易。（4.応答サンプル参照）
［ここがポイント：サインインしないと質問数が1回つき5問までに制限されます。なお、商用利用はできません。］

3. Bard（バード）について

【概要】
Googleが開発･提供している会話型AI。
【バージョン、料金等】
PaLM2で構築されており、現在は試験運用版が一般公開されており無料で利用できるが、Googleの検索インターフェイスとは切り離された専用ページで提供されている。
【利用方法】
Bard は 18 歳以上の方が対象。管理する個人の Google アカウント、または管理者が Bardへのアクセスを有効にしたGoogle Workspace アカウントが必要。
【特徴】
ChatGPTを意識して作られている。無償版の場合、Bardの方が回答速度が圧倒的に速い上、最新情報もWebから引用できるため、2021年9月以降の話題についても取り扱うことができる点ではChatGPTに対する優位性があるといわれている。
［ここがポイント：圧倒的に速度が速い。商用利用についての可否は不明です。］

Ⅱ ChatGPT、Bing、Bardを試してみると

不動産鑑定評価の専門用語を尋ねてみる

今回は不動産の鑑定評価における最も重要な用語である「最有効使用」の定義を尋ねてみました。最有効使用は、不動産鑑定評価基準で次のように定義されています。
『不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（最有効使用）を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである』
さて、AIは、どのように応えてくれるのでしょうか？