物流市場のオルタナティブ施設（冷凍・冷蔵倉庫）の動向について

1、はじめに

物流市場では、①電子商取引（EC）の拡大に伴う、新たな物流施設需要の拡張（冷凍・冷蔵倉庫の物流網の整備）、②トラック運転手の残業規制強化「物流の2024年問題」の課題に対応した取組（都市型物流施設の設置、共同配送、 自動運転の導入検討等）、③電気自動車（EV）向け電池の保管施設としての「危険物倉庫」の開発等、トレンド変化が見られます。

ここでは、上記のうち倉庫セクターにおけるオルタナティブ投資として冷凍・冷蔵倉庫に着目し、施設拡張に影響を及ぼす諸要因や 、倉庫セクターにおけるコア（普通倉庫）とオルタナティブ（冷凍・冷蔵倉庫）の相違や、日本GLPの施設開発動向等を踏まえた物流開発のトレンド（冷凍・冷蔵倉庫における標準化の方向性）等について考察しました。

2、新たな物流施設（冷凍・冷蔵倉庫）需要の拡張について

• 経済産業省の「令和5年度電子商取引に関する市場調査」によると、EC市場の急拡大を受け、令和5年度には24.8兆円規模、物販系分野では、14.6兆円規模となっています。

（出所：経済産業省、令和5年度電子商取引に関する市場調査）

• 同調査によると、物販系分野のうち、食品、飲料、酒類は2.9兆円規模となり、過去10年では、2倍強に著増しています。
  一方EC化率（BtoCの商取引市場規模を分母、BtoC‐ECの市場規模を分子として算出）では、物販系分野が9％超であるのに対し、4％程度に留まっていることから、生活スタイルの変化等（注）を考慮すると、今後の伸びが見込まれます。
  （注）新型コロナウイルス感染症拡大前（2019年）比では、特に調理食品の伸び（7.7％増）が大きく寄与、共働き世帯の増加、高齢化（個食化）、冷凍食品や調理済食品（中食）の浸透といった、生活スタイルの変化が後押ししているものと推察。

（出所：経済産業省、令和5年度電子商取引に関する市場調査）

• 一般社団法人日本冷凍食品協会の調査によると、冷凍食品の消費量（注）及び、同冷凍食品一人当たり年間消費量とも、過去10年では、それぞれ増加基調にあります。（注）国内生産・輸入計、但し冷蔵食品は含まない。
  冷凍食品消費量は、新型コロナウイルス感染症拡大前（2019年）比では、家庭用が伸びる一方、業務用が減少したため、全体では足踏み状態にあるものの、家庭用における食品EC化率の上昇等を支えに今後の需要拡大が見込まれます。

（出所：一般社団法人日本冷凍食品協会）

（出所：一般社団法人日本冷凍食品協会）

3、普通倉庫と冷凍・冷蔵倉庫の相違等について

（注）一般に倉庫は、自家用倉庫と営業倉庫に分類され、さらに営業倉庫は、普通倉庫、冷蔵倉庫、水面倉庫、トランクルーム、特別倉庫に5分類されます。
普通倉庫は、1～3類倉庫、野積倉庫、貯蔵槽倉庫、危険品倉庫（危険物倉庫とも呼称される）、トランクルームを総称したもので、上記では、1～3類倉庫を念頭に記載しました。
冷蔵倉庫は、冷蔵倉庫と冷凍倉庫の総称です。

（出所：一般社団法人日本冷蔵倉庫協会）

（出所：国土交通省　倉庫統計季報）

（注）上記は、普通倉庫のうち1～3類（設備、構造基準により、グレード分類）の計

（出所：国土交通省　倉庫統計季報）

4、冷凍・冷蔵倉庫の開発動向について

(１) 物流チェーンへの開発・投資動向

足下、物流施設需要の拡張に伴い、物流チェーンへの投資が活発化しています。

• 三井不動産と日本GLPは、2030年までに合計5000億円投じる計画を公表（冷凍や冷蔵の物流網整備）
• 三菱地所は、今後10年で5000億円の投資を公表（EV・2024年問題に対応した新供給網整備）
• 大和ハウス工業は、今期3000億円の投資を公表（冷凍・冷蔵含む全方位で物流施設展開）等

(２) GLP神戸住吉浜の開発について

2023年7月31日付プレスリリースによれば、施設概要やコンセプトは以下のとおりです。

①施設概要やコンセプト
（外観）

（出所：2023年7月31日プレスリリースによる外観イメージ）

（立地）

• • 神戸市東灘区住吉浜町
  • 神戸湾岸エリアに位置（広域配送可能な物流拠点であり、雇用確保にも優位性）

（竣工時期、施設規模等）

• • 2025年2月竣工予定
  • 敷地面積：約21,000㎡
  • 延床面積:約45,000㎡（地上5階建、3階へのランプウェイ設置）
  • 収容能力:約52,660ｔ（C＆F級：52,660ｔ）

（主な特長）

• • 冷凍・冷蔵の温度帯切り替えが可能な全館可変温度帯仕様（－25℃～10℃）
    有効天井高：5.5ｍ、耐荷重：1.5ｔ／㎡
  • マルチテナント対応（最大8テナント）
  • 環境配慮・省エネ（自然冷媒を採用し電力消費量を逓減、屋上への太陽光発電設置等）
  • 入居企業（賃借人）による投資低減　等

②施設開発の意義

上記のとおり、GLP神戸住吉浜は、冷凍・冷蔵倉庫のマルチ型賃貸標準化に先鞭をつけた物流施設です。

現時点では、上記プレスリリース以外の情報（賃貸条件、賃貸人・賃借人の資産区分、スパン等のスぺック等）は不詳ですが、物流倉庫のメッカに立地し、港湾立地による冷凍食品の輸入等の利便性を考慮すれば、一定の訴求力があるものと思料されます。また、持続可能性や環境への負荷低減（省エネや再生可能エネルギーの活用など）といった要請に対応した施設優位性もあります。

今後とも、冷凍・冷蔵倉庫における標準化の進展や、立地タイプの拡大（流通立地、産地立地等）等、マーケット動向を注視していきたいと思います。

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