日経平均株価が史上最高値を更新する一方、Jリート投資口指数は伸び悩んでいます。この乖離の理由を、AI（Gemini)に聞いてみました。
その前段として、まず、現在のマーケットを簡単に整理して、最後にAIに尋ねてみます。
INDEX
日経平均は上がってもＪリート投資口価格が上がらず
日経平均とＪリート投資口の価格牽連性
日経平均と類似の値動きをする現在のマーケット
ＪリートとNYダウや為替相場の関連は？
Ｊリートと類似の値動きをするマーケットは？
平均株価と投資口指数の乖離の原因は？ ～ Geminiの解答
日経平均は上がってもＪリート投資口価格が上がらず
日経平均株価は、今年になってバブル期の高値を更新、3月11日には、ついに4万円を超える値段を付けました。
その一方で、Ｊリートの投資口価格の値動きは、この1年ほど軟調です。
3月19日に日銀は、Ｊリート投資口の新規買入終了を発表しましたが、それ以前から弱含みでしたので、これは説明になりません。
Ｊリート投資口指数について、この1年間の動きをみてみます（以下、特記なきグラフはSBI証券HPによります）。
ついで、この1年間の値動きについて日経平均（指数化）と比較してみます。
東証日経平均株価の伸びに比べて、東証Jリート投資口指数は伸び悩んでいます。しかし、実物不動産の取引は比較的堅調であり、Jリートが実力どおりに評価されていないかにみえます。
日経平均とＪリート投資口の価格牽連性
かつて、不動産（実物）の価格は、株式価格や為替相場との牽連性が低く、株式などとは別の要因で動きを見せるといわれた時期がありました。
しかし、資産流動化法などにより不動産が証券化され、投信法に基づきＪリートが始まると、不動産の金融商品化が大きく進展し、株式市場や為替相場と牽連性が強まり、要因感応度もあがるようになったのです。
単純な図式では、円安 → 株価上昇 ＝ Ｊリート投資口上昇 というわけですが、3年前からのJリートと日経平均の動きをみてみます。
これをみると、2022年夏頃まで類似の傾向を見せていたＪリート投資口と日経平均株価は、秋口より乖離が始まったようです。
日経平均と類似の値動きをする現在のマーケット
この1年間において日経平均の値動きと関連がありそうなマーケットとして、NYダウ株価とドル／円の為替相場をみてみます。
日経平均については、タイムラグはありますが、概ねNYダウの値動きや為替相場に連動しているようです。
ＪリートとNYダウや為替相場の関連は？
Jリートと日経平均株価の動きに乖離がみられましたが、NYダウ株価及びドル／円の為替相場（日経平均とは関係あり）と関連をみてみます。
JリートとNYダウは、昨年11月頃から、ドル／円相場とは、9月頃から動きに乖離がみられます。
Ｊリートと類似の値動きをするマーケットは？
上海総合市場について、直近1年と3年の値動きをみてみるとＪリートと比較的ベクトルが類似の動きをみせています。
平均株価と投資口指数の乖離の原因は？ ～ Geminiの解答
以下は、GoogleのAI、Gemini（旧Bard）の解答です。
1. 金利上昇の影響
日銀の金融緩和政策修正により、長期金利が上昇しています。金利上昇は、Jリートにとって逆風となります。Jリートは、借入金で不動産を購入し、その賃料収入で投資家に分配金を支払います。金利上昇によって借入コストが上昇します。
2. 不動産価格の下落懸念
世界的なインフレ懸念から、各国の中央銀行が金融引き締めを加速させています。金融引き締めの長期化は、景気減速を招き、不動産価格の下落につながる可能性があります。
3. セクター間の格差
Jリート市場は、オフィス、住宅、商業施設など、様々なセクターで構成されています。近年は、オフィス市場の低迷がJリート全体の足を引っ張っています。
4. 投資家心理
日経平均株価の上昇は、投資家心理を改善し、リスク選好を高めています。一方、Jリートは、金利上昇や不動産価格下落懸念から、リスク回避の対象となっています。
上記は弊社の見解ではありません。しかし、AIは日々進化しています。傾聴に値する部分もあり、今後に期待がもたれます。
