みなさんはセキュリティトークンという言葉を聞いたことがありますでしょうか。
近年、ブロックチェーン技術を用いたセキュリティトークンが金融市場で注目集めています。
特に、不動産証券化との関係でそのポテンシャルが見直されていることに焦点を当てて解説します。
セキュリティトークンとは？不動産証券化の関係性
セキュリティトークンは、ブロックチェーン技術を基盤としたデジタル形式の有価証券です。
2020年5月改正の金融商品取引法により、セキュリティトークンは「電子記録移転権利」として定義されました。
これにより、セキュリティトークンが有価証券としての側面を持つことが認められ、
不動産証券化した商品もデジタル形式での発行が可能となり、より広範囲な投資家へ広げることができます。
金融庁の許可を得たセキュリティトークンのみがこの枠組み内で取り扱い可能とされており、
投資家保護と市場の透明性が保たれています。
セキュリティトークンを使用することで、不動産の証券化がさらに進み、小規模な物件や個別のプロジェクトでも投資家に直接的かつ効率的に出資の機会を提供できるようになります。
一般社団法人日本セキュリティトークン協会は不動産証券化についてのイベントなどを開いておりますのでご参照ください。
不動産証券化にセキュリティトークンを用いるメリットとは？
不動産証券化においてセキュリティトークンを用いるアプローチは、多くのメリットを提供しますが、いくつかのデメリットも存在します。以下にそれぞれのポイントを詳述します。
メリット
- 流動性の向上
セキュリティトークンはデジタルプラットフォーム上で簡単に売買が行えるため、不動産という、通常は流動性が低い資産に対して、より高い流動性をもたらします。これにより、投資家は不動産を扱う取引を円滑に行う事ができます。
- リスク分散
セキュリティトークンの導入により、権利関係の確認や管理の手続きがデジタル化されることで、より効率的かつ簡単に処理が可能になります。これにより、少額からの投資が実現し、投資のハードルが下がります。個人投資家にとっては、投資の選択肢が広がり、その結果、リスク分散が容易になると同時に、自分の趣味や興味がある特定の事業への投資を通じて、金銭的なリターンを得る機会が増えます。
デメリット
- 規制の不確実性
セキュリティトークンは比較的新しい取り組みであるため、改正が進む金融商品取引法をはじめとする規制の環境が完全には確立されていないことがあります。これにより、法的なリスクが生じる可能性があります。
- 技術的な複雑性
ブロックチェーンやセキュリティトークンの技術は専門知識を要するため、すべての投資家がこれらの技術を完全に理解しているわけではありません。そのため、一部の投資家にとってはアクセスの障壁となり得ます。
- 技術依存のリスク
ブロックチェーン技術に依存することで、サイバーセキュリティのリスクが高まる可能性があります。不正アクセスや技術的な障害が資産への影響を及ぼす場合があります。
これらのメリットとデメリットを慎重に考慮し、特に法的な側面や市場の状況をきちんと調査した上で、
セキュリティトークンを用いた不動産証券化に臨むことが重要です。
この新しい投資形態が持つ可能性を最大限に活かすためには、教育と理解の促進も同時に進める必要があるかもしれません。
セキュリティトークンを用いた不動産証券化についての具体的な事例
株式会社リード・リアルエステート×Securitize Inc.（2019年10月22日リリース）
Yesterday, Tokyo-based Lead Real Estate said it would develop condominiums and hotels
ahead of the Japan Olympics 2020 by using funds raised through issuing security tokens.
The company which was founded in 2003 plans to issue digital tokens for upcoming
properties in Ginza, Shinjuku, Shibuya, Ebisu, Shinagawa, and Meguro using the
Securitizeplatform.
引用https://www.ledgerinsights.com/tokyo-real-estate-tokenization-blockchainolympics-2020/）
セキュリティトークンを用いた不動産証券化の実証実験開始 に関するお知らせ（2019年10月28日付プレスリリース）
フィンテック アセットマネジメント株式会社は、 STOを目的として、デロイト トーマツ
コンサルティング合同会社、株式会社クニエと共同でセキュリティトークンを用いた
不動産証券化実証実験を開始します。
不動産証券化においては、 投資家を含めたステークホルダーとの間で様々な手
続きが必要となり、時間、コストがかかるという側面があることは否めません。そこ
で、当社グループにおいては、新たに開発 されるブロックチェーン技術を用いたシ
ステムを利用することで、これらの側面を少なからず解消し、新しい投資家層を開
拓すべく、STOによる不動産証券化という新しい試みに取り組むこととしました。
新たに開発されるシステムは、投資家保護に必要な機能を備え、ブロックチェーン
技術を用いることで、セキュリティトークンの発行体と投資家との取引 、譲渡等に
よる投資家間の取引を安全に行うことが可能となるなど、投資家にとって有用性
の高いものとなることが想定されます。当社グループでは、不動産証券化におけ
る新たな資金調達手法として、セキュリティトークンのビジネス面の有用性を検証
し、国内のセキュリティトークン市場形成に向けた第一歩を踏み出します。
※STOとはセキュリティ・トークン・オファリングの略語です。
引用元：https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000043765.html
三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
「ALTERNA」というブランド名で知られる三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社は、セキュリティトークンを使用した小口化商品の組成・公募を行っています。
栃木県の那須エリアに立地する商業施設を投資対象とする不動産セキュリティトークンです。商業施設を投資対象とする不動産セキュリティトークンの公募は国内初であり、セキュリティトークンの発行額としても114.5億円の大型案件となりました。デジタル技術を活用し、一般投資家に対して単一の大型不動産への小口での投資機会を提供しています。
引用元：https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000060.000056997.html
まとめ
セキュリティトークンを用いた不動産証券化は、法的な枠組みの整備と技術の進化により、新しい不動産投資の形態を創出しています。投資家にとってはアクセスしやすく、運用がシンプルな投資手段となり得るため、この分野の成長と展開に注目が集まっています。セキュリティトークンの活用が進むことで、不動産市場はさらなる透明性と効率性を獲得することが期待されます。
不動産証券化とセキュリティトークンのさらなる情報が求められる方々にとって、このテクノロジーの理解を深め、適切な投資判断を行うための第一歩となるでしょう。
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