不動産の証券化

オフバランスってどういう意味？メリットとデメリットを解説します。

不動産証券化は、物理的な不動産資産を証券（例えば、債券や株式）に変換するプロセスです。これにより、不動産を直接所有することなく、その価値や収益を金融市場を通じて分割して売買することが可能になります。不動産証券化の主な目的は、不動産の流動性を高め、資金調達を効率化することです。

本記事では不動産証券化の中でたびたび登場する「オフバランス」についての用語を解説したいと思います。

オフバランスとは

オフバランス（Off-balance）は、企業の財務諸表上に記載されない負債や資産を指します。これは、企業が特定の取引や構造を利用して、バランスシートに表示される負債や資産の量を減らす方法です。オフバランスは、企業の財務状況をより健全に見せるために用いられることがあり、特に資本集約的な業界や金融業界で一般的です。不動産証券化をする最大のメリットとも言われるほどオフバランスについては重要な用語になります。

不動産証券化とオフバランスの関係

不動産証券化の一環として、企業は不動産を特定の投資ビークル（例えば、特別目的会社（SPV））に売却し、そのSPVが不動産を裏付けにした証券を発行することが一般的です。このプロセスにより、企業は以下のメリットを享受します。

バランスシートの軽減：不動産をSPVに売却することで、その不動産は企業のバランスシートから除外されます。これにより、企業は自己資本比率を改善し、財務健全性を向上させることができます。
リスクの分散：不動産関連のリスクがSPVに移転されるため、企業はこれらのリスクを直接管理する必要がなくなります。SPVが発行する証券を購入する投資家がリスクを負担します。
資金調達の多様化：証券化された不動産の価値を基に、新たな資金調達手段を確保することができます。これにより、企業は銀行借入や自己資金以外の方法で資金を調達することが可能になります。

オフバランスのメリットとデメリット

オフバランスの手法を利用することで、企業は短期的な財務改善を図ることができますが、いくつかのリスクも伴います。

メリット

財務健全性の向上：バランスシート上の負債を減少させることで、自己資本比率やその他の財務指標が改善され、信用格付けが向上する可能性があり、資産保有リスク（価格評価減や災害などによる滅失）が回避できます。
資金調達の効率化：オフバランス手法により、ROA（総資産利益率）が高まり、企業評価の向上やIR（Investor Relations）対策にもつながることが期待できます。

デメリット

透明性の欠如：オフバランス取引は企業の財務状況を複雑化させ、投資家や規制当局に対する透明性が低下する可能性があります。
経済的リスク：オフバランス取引が失敗した場合、隠れた負債やリスクが表面化し、企業の財務状況に重大な影響を及ぼす可能性があります。固定資産を売却すると、バランスシート上の資産が減るため、将来の資金調達が難しくなり、費用が増えるかもしれません。さらに、売却後はその資産を借りて使うことになるので、賃料が高いと全体の支出が増える可能性もあります。